Новации жилищного законодательства помогут урегулировать деятельность товариществ собственников

В начале января начали вступать в силу изменения в законодательство по вопросам управления жилищным фондом, которые предусмотрены Законом от 29 декабря 2023 года № 330-З «Об изменении законов по вопросам управления жилищным фондом и его эксплуатации». Эти меры обусловлены необходимостью совершенствования порядка управления общим имуществом совместного домовладения, обеспечения эксплуатационной надежности и безопасности жилых домов, их надлежащего содержания. О главных новациях жилищного законодательства во время круглого стола рассказал БЕЛТА заместитель Министра жилищно-коммунального хозяйства Андрей Ромашко.

Изменения вызваны необходимостью

По словам Андрея Ромашко, жилищное законодательство в области частной собственности на жилье претерпевает постоянные изменения с 1998 года. «То есть от момента принятия закона о совместном домовладении. Изначально законодательно были предусмотрены управляющие компании, потом товарищества собственников. Наряду с ними немного были пересмотрены подходы к управлению общим имуществом. Законодательство в этой сфере постоянно меняется и постоянно нащупываются болевые моменты и зоны, где есть необходимость дополнительного регулирования», – отметил он.

Что касается изменений, которые опубликованы и частично вступили в силу в январе текущего года, то они направлены на регулирование отдельных вопросов во взаимоотношениях в первую очередь между потребителями услуг, товариществами собственников и местными исполнительными и распорядительными органами. По словам Андрея Ромашко, все эти вопросы были выделены благодаря практике, обращениям граждан, анализу ситуации на местах. Любое действие в рамках законодательства вызвано определенной необходимостью, которая исходит в первую очередь от участников процесса. Как показала практика, дополнительное регулирование требуется.

Усиление роли исполкомов

Что касается роли местных органов по контролю и координации деятельности ТС, замминистра обратился к изменениям в Жилищный кодекс. «Если проанализировать законодательные изменения Жилищного кодекса в последнее время, то можно проследить, что изначально был механизм назначения уполномоченного лица. Потом в дополнение к этому механизму законодательством было предусмотрено, что исполкомы должны организовать проведение общего собрания, на котором должны выбрать или освободить от должности председателя. В любом случае нанимателем у председателя правления является общее собрание. Все эти механизмы усложняют деятельность исполкомов и не всегда приводят к хорошему результату, поскольку созвать общее собрание очень тяжело. Поэтому на сегодняшний день механизм воздействия местных исполнительных и распорядительных органов предусматривает возможность влиять на процесс освобождения от должности председателя», – объяснил представитель МЖКХ.

Исполкомы сегодня могут рассмотреть вопрос о лишении свидетельства о прохождении аттестации. Они могут принять такое решение в случае, если в товариществе собственников происходят нарушения, а законные требования исполкомов не исполняются. После лишения председателя такого свидетельства, он не может занимать эту должность.

«Решение исполкома принимается коллегиально в случае неоднократного нарушения законодательства или требований исполкома в устранении этих нарушений. Готовится проект решения, и если он поддерживается большинством членов исполкома, решение принимается. Это не говорит о том, что аттестат прекращает свое действие сразу же. На основании этого решения материалы направляются в ГЦ «Жилком», который выдает эти аттестаты, и уже эта организация по решению правительства может отозвать свидетельство об аттестации, – пояснил Андрей Ромашко. – Председатель освобождается от должности без решения общего собрания и назначается уполномоченное лицо, которое организует предоставление основных жилищно-коммунальных услуг. Как правило, это коммунальное унитарное предприятие. У граждан остается право выбрать себе нового председателя в течение трех месяцев».

Замминистра подчеркнул: нельзя говорить о том, что назначение уполномоченного лица – это перелом в деятельности совместного домовладения. «Уполномоченное лицо как раз призвано в первую очередь организовать или продолжить содержание и эксплуатацию этого жилого дома, а также обеспечить потребителей жилищно-коммунальными услугами, чтобы в переходный период не остановилось водоснабжение, вдруг не потекла кровля и так далее», – отметил он.

Кроме того, с учетом выявления нарушений в части финансово-хозяйственной деятельности, прежде всего нецелевого использования средств на капитальный ремонт, предусматривается норма, которая предписывает отчисление средств на капремонт на счета местных исполнительных и распорядительных органов. «До января было право эти средства отчислять и хранить на своих счетах. Теперь же из-за инфляции, необходимости целевого использования средств и их недостатка для капитального ремонта товарищества собственников было принято решение, что деньги будут перечисляться на счет местных исполкомов и расходоваться в рамках государственных программ. Все многоквартирные жилые дома, которые отчисляют средства на проведения капремонта, будут участвовать в программах капитального ремонта в том числе. То есть будут исключены случаи, когда при реальной необходимости ремонта окажется, что средств на него не отчислялось», – отметил замминистра.

За какие нарушения председателя ТС могут лишить свидетельства об аттестации

Местные исполнительные и распорядительные органы в соответствии с законодательством наделены полномочиями и компетенцией по проверке финансово-хозяйственной деятельности, в том числе товариществ собственников. В ходе выполнения этих мониторингов и проверок они и устанавливают нарушения.

«Они могут быть различны. От технической эксплуатации, например, нарушения технических норм по содержанию, эксплуатации, ремонту, обслуживанию до финансовых при ведении финансово-хозяйственной деятельности. Есть ряд нормативных правовых актов, в рамках которых действует ТС, и нарушение предписания этих актов является основанием для выдачи местным исполнительным и распорядительным органом предписания об устранении, если это нарушение возможно устранить. Как правило, сразу выдается предписание об устранении, и если товарищество собственников спустя определенное время не устраняет эти нарушения, то есть появляется повторность, тогда исполкомы вынуждены прибегнуть к крайней мере», – рассказал Андрей Ромашко.

Мониторинги и проверки могут быть как плановыми, так и по коллективному обращению, собравшему более 30 подписей. «Время покажет, насколько часто будут необходимы эти действия», – сказал замминистра.

Упрощенная ликвидация и «один председатель – одно ТС»

Также законодательные изменения направлены на регулирование блока вопросов по упрощенной ликвидации товариществ собственников. «Если мы посмотрим на структуру ТС и ЖСПК, то их в Беларуси порядка 10,5 тыс. Из них пятая часть по каким-либо причинам не осуществляет свою деятельность, то есть там отсутствуют органы управления, не ведется хозяйственная деятельность. Эти образования созданы на бумаге и естественным образом вымерли, поэтому появилась необходимость принятия решений по их упрощенной ликвидации», – пояснил замминистра.

Также в числе изменений – норма о том, что товарищество собственников должно создаваться на базе одного многоквартирного жилого дома. «ТС – это способ управления общим имуществом, а общее имущество возникает в одном объекте, в совместном домовладении и конкретном жилом доме. Поскольку у нас действует упрощенный порядок регистрации, то в одно время было создано много товариществ собственников, которые включают в себя несколько многоквартирных жилых домов. В принципе, тут проблемы особой мы не видим, в частности, когда эти дома находятся на сопряженных территориях и когда есть общее имущество в виде каких-то коммуникаций, дворовых территорий, оборудования. Здесь можно рассматривать взаимоотношения собственников и участников совместного домовладения в рамках этого образования. Но есть случаи, когда товарищество собственников включает дома, которые расположены в разных районах и вообще различные по проектным решениям, конфигурации. Это просто искажение действительности – какое общее собрание, имущество и решения там могут быть? Никакие. Поэтому появилась норма, что такие товарищества подлежат ликвидации», – подчеркнул Андрей Ромашко.

Самым дискуссионным вопросом в рамках принятия законодательных изменений стало решение «один председатель – одно товарищество собственников». По словам Андрея Ромашко, специалисты провели много рабочих групп, выслушали ряд мнений общественности и бизнес-сообщества. «В итоге законодатель принял решение остановиться на этой норме, – сказал он. – На сегодня более 800 председателей правления занимают должности в чуть более 3 тыс. товариществах и ЖСПК. То есть освободятся около 2,5 тыс. должностей. Но это случится не сегодня и не завтра, там есть переходящий период. Да, норма вступила в силу, когда был опубликован данный закон, но вместе с тем там содержится переходное положение, согласно которому председатели работают в товариществах до момента истечения трудовых договоров».

По информации БЕЛТА